用語集「積算評価（せきさんひょうか）」

不動産の価値を評価する手法のひとつです。
積算評価はその名の通り、計算を積み重ねて不動産の価値を算出します。具体的には土地と建物のそれぞれに特定の計算式があり、その合算により求められます。
 また、積算評価の厳密な計算方式や適用すべき基準は金融機関や不動産会社ごとに微妙な違いがあります。

積算評価の計算式

具体的な計算式は、

【土地】
　路線価×面積＝土地積算評価

【建物】
　再調達価格×延床面積×（残存耐用年数/法定耐用年数）＝建物積算評価

　※再調達価格は、
　　RC造　20万円/㎡
　　鉄骨造　18万円/㎡
　　木造　15万円/㎡
　程度で計算されることが多いです。耐用年数はRC造は47年，鉄骨造は34年(軽量は厚みにより19年や27年)，木造は22年で計算されます。

【不動産評価額】
　土地積算評価＋建物積算評価＝不動産評価額

となっています。以下、実際の不動産の例で見ていきます。

◆評価対象の不動産の条件
　土地面積：180㎡
　延床面積：250㎡
　路線価：25万円/㎡
　構造：RC造　再調達価格：20年　耐用年数：47年
　残存年数：35年　耐用年数47年-経過年数12年=35年

　土地
　　路線価25万円/㎡ × 180㎡ ＝ 4,500万円
　建物
　　再調達価格20万円/㎡ × 延床面積250㎡ ×（残存35年/耐用年数47年） ＝ 3,723万円

　不動産評価額 ＝ 8,223万円（土地4,500万円＋建物3,723万円）

また、積算評価は新築や都心部などでは実際の取引額よりも低く出るケースがほとんどで、積算評価額が実際の取引額の4分の1程度となる場合もあります。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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