用語集「減価償却（げんかしょうきゃく）」

不動産賃貸業に限らず法人・個人含めて、資産は、一括償却（いっかつしょうきゃく）するものと減価償却（げんかしょうきゃく）するものに分けられています。

減価償却とは、建物の建築費用などを1年ではなく、数年にかけて経費計上を行うことを指しています。

もし、40年使う建物を初年度1年で経費計上をすると、初年度に大きな赤字が出てしまうと同時に、2年目から40年目まで経費無しで利益だけが計上されることになり、会計と実態に大きな乖離が出てしまいます。こうならないように、40年使えるものは40分割して経費計上をしましょう、というルールが「減価償却（げんかしょうきゃく）と呼ばれるものです。

不動産投資においては、キャッシュアウトがなく、利益を圧縮出来るため、「魔法の経費」などと呼ばれることもあります。

新築ワンルーム投資などは、この減価償却が多くとれるために、節税効果が高くなっています。

具体的な減価償却費の算出を２例紹介致します。

①2400万円で購入した区分ワンルームマンション（RC構造）
　固定資産税評価額は、土地が1200万円，建物が600万円（土地２：建物１）

　購入金額の2400万円を2:1で按分し、
　土地は1600万円，建物は800万円とする。
　土地価格は劣化しないため、減価償却費は無し。
　建物価格に0.022（RC構造）を乗じた金額が減価償却費となる。
　⇒　800万円 × 0.022 = 減価償却費 17.6万円

②8000万円で購入した中古アパート（木造）
　固定資産税評価額は、土地が3000万円，建物が1000万円（土地３：建物１）

　購入金額の8000万円を3:1で按分し、
　土地は4000万円，建物は1000万円とする。
　建物価格に0.046（木造）を乗じた金額が減価償却費となる。
　⇒　1000万円 × 0.046 = 減価償却費 46.0万円

会計上の耐用年数 ＜ 建築物の実際の耐用年数 のケースが多いです

不動産賃貸業において頻繁に出てくる減価償却の対象となる資産と、減価償却をおこなう際に使用する耐用年数の定めは以下の通りです。

　建築物（SRC造）　47年
　建築物（RC造）　47年
　建築物（重量鉄骨）　34年　※鉄骨厚みが4mm超
　建築物（軽量鉄骨）　27年　※鉄骨厚みが3mm超 4mm以下
　建築物（軽量鉄骨）　19年　※鉄骨厚みが3mm以下
　建築物（木造）　22年
　設備（給排水設備）　15年
　設備（電気設備）　15年
　設備（衛生およびガス設備）　15年
　設備（冷房・暖房機器）　6年

※土地は、価値が低減しないものという前提のもと減価償却はされません。
※定率法・定額法などの償却方法の違いがあります。
※耐用年数は、店舗および住宅の耐用年数を記載しています。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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