よくある質問「人口が減るのに不動産投資していいの？」

頻繁に出る質問の一つです。私は9割以上の相談者に対して、
「人口減でも積極的に不動産投資投資はするべき」と回答をしています。

今回は以下の２つの視点で説明致します。

①人口減は、エリア差があり、不動産投資は場所を選べること

②人口減という未来予測が今の予測通りになる確証はないこと

 今回の記事については、将来予測を信じるスタンスをとるのか、将来予測を信じないスタンスをとるのか、 ご自身のスタンスをどちらに置くかを思い浮かべながら、読んでみて下さい。

2045年，2050年の予測値を使います。

経産省作成「将来人口の予測」平成30年作成　※クリックで拡大

①人口減は、エリア差があり、不動産投資は場所を選べること

　日本の国全体で考えたとき、人口が減っていくことはほぼ間違いないことのように思われます。そのため、賃貸需要が今よりも低下していくこともまた間違いありません。
　そして、日本の人口減少は賃貸需要の低下だけではなく、衣・食・住、交通、通信、自動車産業、金融業など、ありとあらゆる需要の低下を引き起こし、そして、それらを提供している多くの企業は場所を選ぶ自由を持ち合わせておりません。（無論、自動車産業をはじめ、海外に活路を見出している企業もたくさんあります）

　日本の人口減少には、地域ごとに大きな差があります。以下地図は、社会保障・人口問題研究所の資料です。2015年を100としたときの2045年の東京の人口は、100.7%とされており、予測を信じるならば、東京の人口は増加します。

2045年人口予測　平成30年社人研作成　※クリックで拡大

　不動産は、その名前の通り、動かすことは出来ず「場所が定められている資産」です。今から新しく始める人にとっては、「場所を選択することが出来る資産」と言えます。そのため、場所の選択により、人口減少に対して打ち手を持つことが出来るという意味で不動産投資は人口減少(地域ごとの変化)に対応ができるビジネスだと言えます。将来予測を信じるスタンスの方は、上記の地図の中で赤いエリアかオレンジ色のエリアの出来るだけ中心部で不動産投資を行うことが良いと思います。

②人口減という未来予測が今の予測通りになる確証はないこと

過去、さまざまな未来予測がされていました。しかし、30年後などの人口予測は確実には見通せていないことが多いです。また、上記地図の平成30年作成の予測よりも、2020年現在、人口減少は抑えられています。

　そして、ここまで人口が減ることによる国力の低下に対して、少子化対策や移民受け入れなど、何かしらの対策がなされることは人口低下の予測よりも間違いがなく予測ができます。これらの対策の有効性次第で人口の推移は決まっていくと思われます。

①と②で見てきたように、将来予測を信じるスタンスをとるならば、人口が減らないと予測されているエリアの出来るだけ中心部に不動産を取得することが望ましいと考えます。もし、将来予測を信じないのであれば、人口減を心配する必要はありません。

そして、参考情報も付け加えさせて下さい。

ヨーロッパの雄、ドイツは世界でも最低水準の低い出生率に悩まされている中、数々の施策と移民の受け入れ、移民の出生率の高さも相まって、人口は増加基調にあります。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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