手法解説 新築ワンルーム投資（２）メリット・デメリット・購入時のポイント

新築ワンルーム投資手法概要に続き、新築ワンルーム投資のメリットとデメリット、購入時のポイントを解説いたします。

◆メリット

・融資承諾の得やすさ
　年収400万円以上あれば、融資承諾についてはそこまでの心配が要りません。また、中古ワンルームとほぼ同等程度の2.0%以下の金利で融資を受けることも可能なケースが多いです。

・メンテナンスの容易さ
　一棟だと発生するような清掃や修繕の手間がかかりません。

・（都心に買えば）将来不安の少なさ
　中古ワンルーム同様ですが、新築ワンルームであれば都心に買うことが難しくありません。そのため、将来の人口減への対策も十分に行うことが可能です。また、高い入居率を何年も維持し続けることが可能です。新築ワンルームマンションはプレミア立地に位置しているケースが多く、所有欲も満たしてくれます（という欲に負けないようにしなければなりません）。

・節税効果
　新築ワンルームマンションは、建物割合が高いため、大きな減価償却を取ることができますので、納税額が多い方にとっては節税の効果もあります。
 ◆デメリット

・キャッシュフローがマイナスになる物件がほとんど
　頭金を相当入れない限りは毎月のキャッシュフローはマイナスになる物件がほとんどです。ここが最大のデメリットです。また新築時から賃料は下がり続けて行きますので、繰り上げ返済などをしていない限りはキャッシュフローのマイナス幅は毎年増え続ける可能性があることも認識が必要です。但し、インフレ等により賃料が上がる可能性もゼロではありません。

・アンコントローラブルな部分の多さ
　清掃や修繕などの管理については全体で進められ、自分自身でコントロールすることは出来ません。そのため、管理費などのランニングコストが急に上がることなどもあり得ます。

・銀行評価の低さ
　ワンルームマンションは銀行評価の価値（積算評価と言われる評価方法。詳しくはこちら）が出にくいため、買い増しを考えている人にとっては足かせとなる可能性がゼロではありません。

◆購入時のポイント

・将来に渡り、想定されている賃料が適正かどうかの確認
　おそらく、4.0-4.5%程度の利回りが設定されていることと思われます。その際、想定賃料が本当に適正なのかどうか、賃貸情報サイトなどで検索して確認をしておくことが必須です。

・管理費や修繕積立金の計画
　新築ワンルームマンションは、売りやすくするために、当初の修繕積立金が抑えられて設定されているケースが少なくありません。修繕積立の計画は資料を貰った上で、修繕積立金が将来的に月額いくらくらいになるのか、把握をする必要があります。

・収益シミュレーションの作り直し
　賃料や管理費、毎月の返済金額などはシミュレーションに入っていると思われますが、固定資産税や、退去時の清掃費用・リフォーム費用などは欄外などに記載されていたり、場合によっては記載がないケースがあります。これらの数字も含めて毎月の収支を見るようにしてください。

新築は、やはり気持ちが良いのですが

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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