手法解説 新築一棟投資（２）メリット・デメリット

前回の新築一棟投資手法概要に続いて、新築一棟投資のメリットとデメリットを解説いたします。

◆メリット
・長期目線の安定した収益の確保
　中古一棟に比べると収益力では劣るものの、中長期（10-15年）は安定的に収益を上げることが可能です。加えて、施工時の保証内容にもよりますが、ある程度のリスクは気にする必要がない（保証範囲内）場合もあるため、収益が安定的であるだけではなく、予測が立てやすい（不測の事態は多くない）という特徴があります。

また、中古一棟と同様ですが、戸数が複数あるため、入居率は安定するため、収益の安定性が増します。※一棟物件でも、同一法人一括貸しなどは一斉同時退去の可能性もゼロではありません。

・メンテナンスコスト/時間がかからない（専門知識も不要）
　中古一棟物件ではどうしても、コストや時間を取られるメンテナンスですが、新築一棟物件ではこの部分のリスクはほぼヘッジされていると考えて良いと思います。上述致しましたが、施工会社や販売会社から、保証内容は聞いておいた方が良いでしょう。私も数棟所有していますが、かなりの箇所の手直しを施工会社が無償対応してくれています。

・コントロールできる範囲の大きさ

　中古一棟投資と同様です。修繕のタイミングや、管理会社等のパートナーの見直し含めて、コントロールできる範囲の大きさはメリットです。施工時に内装や外観についても、コントロールが出来るという点では、中古よりも新築一棟の方がコントロールできる範囲は大きいかもしれません。

言い換えるとコントロール「しなければならない」範囲が大きいということでもあり、万人にとってのメリットではないのかも知れません。

・2020年4月までは、消費税還付が大きい
　このメリットは、残念なことに弱まってしまうことが確定しております。消費税還付については別途紹介致します。

新築は施工会社とも連絡が取り合えるためメンテナンスは手間いらずです

◆デメリット

・都心部での取り組みは難しい
　新築・中古ワンルーム投資などは、都心三区（港区，千代田区，中央区）などの物件も普通に存在しますが、新築一棟投資においては東京の中心地などで取り組みをすることは難しいです。土地が高すぎて利回りが出にくいため、です。

・初期費用は数百万～のケースが多い
　一部の融資アレンジに強い会社とのお付き合いであれば、初期費用が数十万円で済むことはあり得ます。しかしながら、ほとんどのケースにおいては1億円の物件を買う場合は、最低でも2～300万円程度、金融機関の融資姿勢次第では2～3割である2000～3000万円が最初に必要になるケースがあります。

・賃貸スタート初期段階の空室期間に耐えうる資金力は必要
　中古一棟と比べると、やはり新しい物件であることもあり稼働率は高くなることが多いように思います（値付けを間違わなければ）。しかし、賃貸をスタートさせた初期段階においては、空室期間に耐えうる資金力は必要となってきます。この点についても、施工会社や販売会社が初期の満室保証を付けているケースなども多いので、購入時に詳しく確認をしましょう。もちろん、満室保証があることはあちらもセールスポイントですので、間違いなく伝えてくると思います。初期の満室保証に「免責期間」があるかどうか、「何か月保証されるか」などの確認は欠かせません。

・金融機関からの評価（積算評価）が中古一棟ほど高くない
　中古一棟においては、販売価格が積算価格とほぼ等しい物件なども一部では存在していますが、新築一棟ではそのようなことは極めて起こりにくくなっています。もっとも大きな理由は、実際の建築費の坪単価と積算評価で算出する際の建築費の坪単価に大きな乖離があるため、です。実際の建築は木造でも60-100万円/坪ほどとして、積算評価算出時の坪単価は50万円/坪程度と、場合によっては半分程度に評価されてしまうためです。※収益還元評価では問題ありません。

新築一棟は稼働率も高く維持できます

新築一棟投資については、購入時のポイントがたくさんありますので、本記事とは分けて次回、解説致します。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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