手法解説 中古一棟投資（３）購入時のポイント

中古一棟投資については、購入時のポイントがたくさんあり、同時にそれぞれの重要度が高くなっています。本記事では購入時のポイントのみを解説致します。

◆購入時のポイント

中古一棟投資は、他の全手法と比べ、購入時に最も多くのポイントがあり、また、それぞれのポイントの重要性が高くなっています。その点では、中級者向けとも言えます。しかし、初めての物件購入が中古一棟という方は少なく無く、それなりに成功している人が多くおられますので、きちんと要点さえ押さえれば失敗する可能性を極力低減できるかと思います。

・立地が大事
　中古でも新築でもワンルーム投資などであれば、紹介される物件のどれもが好立地であることが多いと思います。しかしながら、中古一棟投資においては最寄り駅が知らない駅であったり、足を踏み入れたことのない都道府県の物件の案内が来ることも少なくありません。
　ある程度の収益を確保するためには、購入する物件のエリアを「名前や印象」ではなく、「実力」で見極める必要があります。立地の実力には、人口動態、最寄り駅の乗降客数、近隣の人が集まる工場や学校や病院などの施設の有無の見極め。また、今の現状だけではなく、将来に渡っての需要を見極める必要があります。
　立地次第では駐車場設置率も要チェックです。間取り次第では、１部屋１台分の駐車場では不足する可能性もあります。

・高掴みしないようにすることも大事です
　ワンルーム物件などと異なり、同一建物内の別部屋などの売買履歴がありません。そのため、近隣の売買事例や賃貸事例の中でも条件が近い物件の相場の把握と、伴い、高掴みをしないように注意することが不可欠です。
　周辺事例と比べて、接道、土地の形、土地の間口の広さ、土地の用途地域、騒音などを含む周辺環境、坂などの地理的な条件などを比較しながら、検討物件の相場観を見極めて下さい。中古一棟物件は、三為業者などが利益を大きく載せているケースもあり、高掴みと分かっててもとにかく買いたいならばそれでも構わないのですが、その代償は小さくありません。

・修繕履歴の把握
　前所有者の修繕履歴の把握は必須です。履歴情報としては、修繕時期、修繕内容、修繕業者名称、かかった費用、当時の修繕作業の補償範囲、が含まれていれば十分です。これらの履歴を見ることで、次にどの部分の修繕が必要なのか、見極めることができます。特にエレベーターのある物件についてはエレベーターリニューアルをいつ行っているかなど、把握をするようにしてください。

・レントロールの把握
　レントロールを貰って、それで安心をしていてはいけません。以下の情報も必ずヒアリングをするようにしてください。現在および過去の入居率・平均入居期間・客付時の条件。特に、客付時の条件は非常に重要です。条件には、敷金の有無、礼金の有無、仲介手数料の配分や、AD[仲介業者への加算報酬]の有無や、それぞれ、あった場合の規模感の把握が必要です。入居率を高めることは上述の条件設定を仲介会社が受け入れる形にすれば案外簡単に決まります。そのため、貰ったレントロールは、どのような条件で成立しているか、を把握することは極めて重要です。地方の木造一棟物件などであれば、AD3か月などが管理会社との基本の取り決めとなっていることなどもありますので、要注意です。
※AD3か月が悪いのではありません、それを知らずに買って後から後悔することが良くないと思います。AD3か月でも収支が回るのであれば、それは適正なADだと言えます。

・ハザードマップほか、自然災害の可能性の把握
　この点は、ハザードマップなどを見ておければ十分かと思われます。また、火災保険に入る際に、起こり得るリスクはつぶしておけると良いでしょう。

中古一棟投資については、購入時のポイントが多く、また、それぞれのポイントの重要性も高くなっています。あら捜しばかりをしていてブレーキをかけて買えなくなるのももったいないのですが、後で後悔するものを買っても行けません。幸か不幸か、最後に決めるのはご自身になると思いますが、相場からの乖離などは専門家に聞くことが望ましいです。大きな買い物ですので、業者⇔ご自身、だけで対峙しないことも、重要です。紹介物件を他の業者の人に見せたり、中立の立場の人に相談することもご検討下さい。

中古一棟投資はポイントを外さなければ、大きな収益の確保に

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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