手法解説 中古ワンルーム投資（２）メリット・デメリット・購入時のポイント

前回の中古ワンルーム投資の手法概要に続いて、中古ワンルーム投資のメリットとデメリット、購入時のポイントを解説いたします。

◆メリット

・取得金額の安さ
　安いものだと1000万円以下で始めることができ、融資もそれなりに高い確率で承認を得られます。また、取得金額が安いという事は期待収益も低いのですが、これは同時に、空室時の持ち出しなども少ないことを意味します。

・融資承諾の得やすさ
　年収400万円以上あれば、融資承諾についてはそこまでの心配が要りません。

・メンテナンスの容易さ
　一棟だと発生するような清掃や修繕の手間がかかりません。

・（都心に買えば）将来不安の少なさ
　一棟を都心（都心5区など）に買うことはなかなかハードルが高いのですが、ワンルームであれば都心に買うことが難しくありません。そのため、将来の人口減への対策も十分に行うことが可能です。

 ◆デメリット

・収益力の低さ
　毎月10万円以上などのキャッシュフローを見込もうとすると、よほど頭金を入れたり現金で買わない限りは現実的ではありません。

・アンコントローラブルな部分の多さ
　清掃や修繕などの管理については全体で進められ、自分自身でコントロールすることは出来ません。そのため、管理費などのランニングコストが急に上がることなどもあり得ます。

・銀行評価の低さ
　ワンルームマンションは銀行評価の価値（積算評価と言われる評価方法。詳しくはこちら）が出にくいため、買い増しを考えている人にとっては足かせとなる可能性がゼロではありません。

◆購入時のポイント

・何よりも大事なのは立地です。そして高掴みをしないこと
　過去の取引実績や一般的な利回り基準に合致しているかどうかを見極めることで高掴みは避けることが可能です。また、ご自身の戦略に合致をしていること。これらの点は他の手法と変わりません。

・修繕積立金の積み立て状況の把握
　修繕積立金がマンション全体でいくらくらいあるのか、また自分の部屋の持ち分あたりの修繕積立金を把握し、その金額が物件価格の5%などを超えていたり、 金額で50万円を超えたりしているかどうかなど、確認が必要です。しかし、大規模修繕タイミング次第ではあまり修繕積立金が無いケースもあり、大規模修繕直後などであればそこまで気にしなくても良いでしょう。

・管理規約の把握
　管理規約は必ず貰う必要があります。目的は2つで、管理規約がすぐに出てくるかどうかで管理組合の良しあしを多少見極めることが出来るのと、 （しなかったとしても）民泊の可否などの規約は見ておいた方が良いと思います。管理組合の入出金の状況把握もしておけると良いと思います。

築30年のワンルームマンション

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

※『不動産投資の取り扱い説明』公式LINEアカウントを開設致しました。よろしければ、「@fudosantoushi」で検索して登録をお願いします。更新情報を送付致します。
↓こちらのボタンからも登録できます。